Lakáspiac: 2020 a vevők, az agglomeráció, a korrekció és a lakáspolitika éve?

Az elmúlt egy hónapban főként a fenti címben meghatározott „bélyegzők” jellemezték az elemzők és szakértők várakozását az ingatlanpiac kilátásait illetően, esetenként egymásnak ellentmondó véleményekkel. Hogy melyik lesz a jellemző az előttünk álló évben? Vélhetően mindegyik.

2020 a vevők éve?

A tavaly nyáron megjelent MÁP+ hatására az ingatlanpiacon a befektetési céllal vásárlók aránya csökkenni kezdett, szemben a saját célra vásárlók arányával. Az ingatlan.com elemzése szerint 2020-ban ennek hatása azonban nem feltétlenül a kínálati árakban nyilvánul majd meg, hanem a vevői pozíciók lesznek kedvezőbbek. Míg néhány hónapja még a licitálás volt jellemző, 2020-ban ezt egyre inkább az alkudozás váltja fel.

A GDP és a reálbérek növekedésével, valamint a kedvező hitelfelvételi lehetőségekkel a vevők vételi szándékai nem változnak 2020-ban sem: továbbra is sokan szeretnének új, saját vagy nagyobb ingatlanba költözni. Az OtthonCentrum szerint kevesebb a csupán keresgélő és több a komoly vételi szándékkal rendelkező érdeklődő. Sőt, amint a befektetők a piac stabilizálódását, kiszámíthatóságát látják, visszatérhetnek az ingatlanpiacra ők is.

A használt lakásokat tekintve tavaly közel 150 ezer adásvétel zajlott az ingatlanpiacon, 2020-ra azonban a Duna House ennél csekélyebb forgalmat becsül: várakozásuk szerint mintegy 130-150 ezer tranzakció valósulhat meg idén. Az új lakások tekintetében is visszafogottabb kínálat várható, hiszen az újra visszaemelkedő lakásáfa hatására a lakásépítések mennyisége is csökkenni fog, ezzel lassítva a lakóingatlanok megújulásának, illetve energia-hatékonysági javulásának ütemét.

Ugyanakkor a júliusban bevezetett „falusi CSOK” a kisebb települések lakásállományának minőségi javulását is eredményezi. Az ELTINGA Budapesti Lakáspiaci Riportja alapján míg tavaly mintegy 14,5 ezer új társasházi lakásépítés volt, 2020-ban már 10 ezer alá is csökkenhet az átadások száma, amellyel jelentősen szűkülni fog a kínálat. Az ELTINGA szerint azonban a kínálat csökkenése még a kereslet változatlansága mellett is a bruttó árak emelkedésével jár majd.

2020 az agglomeráció éve?

Ha megvizsgáljuk a főváros munkahelyeinek vonzáskörzetét, látható, hogy az élhető közelségben lévő budai, illetve a külső pesti régiókhoz viszonyítva az árak 2019-ben kevésbé meredeken nőttek az agglomerációban. Ugyanez igaz egyébként a nagyvárosok agglomerációjára is. Az OtthonCentrum tapasztalatai alapján ugyan a fővárosi agglomeráció minden településén árnövekedés volt megfigyelhető, azonban ezek mértéke eltérő volt. Az északi agglomeráció településein keltek el a legdrágább házak, míg a keleti területeken olcsóbban lehetett ingatlanhoz jutni. 2020 az agglomeráció éve lehet, hiszen a fővárossal ellentétben itt még mindig hozzá lehet jutni jó adottságú, még nem túlárazott ingatlanhoz.

2020 a korrekció éve?

Az elmúlt évben tetőző ingatlanárak arra engednek következtetni, hogy a fizetőképes kereslet elérte a határait, azonban az állami támogatásoknak köszönhetően a családi házaknál és a nagyobb méretű lakásoknál még kitarthat a lendület. 2020-ban is alacsonyan maradhatnak a kamatok és bár a gazdasági ciklus tükrében a bérek növekedési üteme kisebb lehet a tavalyinál, ám a lakáshitelezés így is növekvő pályán maradhat.

Egyes szakértők 2008-hoz hasonlítják 2020-at, viszont nem jósolnak világméretű válságot, de ingatlantípusok és lokációk függvényében csökkenő vevőszám és használt lakástúlkínálat mellett az ingatlanárak korrekcióját várják. A MÁP+ hatására elmaradó befektetők kieső kereslete elsősorban a frekventált belső budapesti kerületeket sújtotta, viszont ahogy a 2013 végén induló áremelkedés is innen indult, a korrekció is innen várható elsőként.

Országos átlagban elmondható, hogy a lakásárak egyelőre még a fundamentumok által indokolt árszint alatt vannak, míg az MNB Lakáspiaci Jelentése alapján Budapesten magas a lakóingatlanok túlértékeltségének kockázata. Bár több makrogazdasági mutató is javult (nőtt a háztartások rendelkezésre álló jövedelme, csökkent a munkanélküliségi ráta), ezek nem tudták ellensúlyozni a fővárosi lakásárak dinamikus növekedését. Egyéb makrogazdasági tendenciák mellett az, hogy az országos átlag és a budapesti becslés közötti rés szűkülni látszik, valamint a tranzakciók száma is csökken, az új lakáspiaci boom végét és egy új ciklus kezdetét jelezheti 2020-tól.

2020 a lakáspolitika éve?

Az elmúlt héten jelent meg egy publikáció Matolcsy György, az MNB elnökének tollából, – amely azóta lázban tartja a lakáspiacot és az ingatlanszakértőket – amelyben a fenntartható lakáspolitikának a szükségességét mutatja be. Az elmúlt évek keresletélénkítő, otthonteremtést támogató intézkedései jószándékúak voltak, viszont szerinte éppen ezekre vezethető vissza a mai fenntarthatatlan ingatlanpiaci helyzet. Egy kormányzati szervezet létrehozásának szükségességét, illetve stratégia kialakítását sürgette, hiszen Budapest nemzetközi összehasonlításban az európai fővárosokhoz viszonyítva is drága mind az ingatlanárak, mind az albérleti díjak tekintetében.

Azonban a lakáspiaci problémák nem pusztán gazdaságpolitikai kérdéseket vetnek fel, hanem számos társadalmi, demográfiai vonatkozása is van. Budapesten például rendkívül nehéz a jelenleg tulajdonorientált lakáspiacon saját tulajdonhoz jutni, amely a fiatalokat, pályakezdőket fokozottan sújtja. Az otthonteremtés eltolódása a külső kerületek, illetve az agglomeráció felé mindennapi ingázást, fokozottabb környezetszennyezést is von maga után, amely hosszú távon nem fenntartható. Mindezen tényezőket is figyelembe kell venni a lakáspolitika kialakítása során, amely megerősíti azt az álláspontunkat, hogy a lakáspolitikában is kiemelten fontos a stratégiai gondolkodás.