Lakáspiaci trendek európai összehasonlításban – avagy miért nehezebb még mindig a lakáshoz jutás Budapesten, mint például Bécsben?

Sokan álmodunk saját lakásról: ki vidéken, ki nagyvárosban, ki kerttel, ki anélkül. Azonban egyre inkább úgy tűnik, hogy a magyar fővárosban élő fiatalok számára egyre nagyobb terhet jelent a saját lakás vásárlása. Egy átlagos, 75-90 négyzetméteres lakás ára a jövedelmekhez viszonyítva elkeserítő képet fest európai összevetésben.

Sokszor szembesülünk azzal, hogy Budapestet Bécshez hasonlítják. Ebben a vetületben még inkább aggasztó, hogy amíg az osztrák fővárosban kevesebb mint 10 éves átlagkereset szükséges a lakásvásárláshoz, addig nálunk ezért átlagosan közel 17 évet kell dolgozni. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2019 novemberi és 2020 júniusban publikált Lakáspiaci jelentésében szereplő adatai között is hatalmas a különbség. A friss mutatók alapján – alacsonyabb medián mellett – míg Bécsben közel 4 évvel kevesebbet, addig Budapesten 2 évvel többet kell dolgozni egy átlagos lakásért, mint korábban (a grafikon sávjai a novemberi és júniusi lakáspiaci jelentésben közölt adatok közötti különbséget jelölik).

Kiemelkedő magyar lakásár-növekedés

Tavaly még Európa-szerte a felívelés jellemezte a lakáspiacot, a legtöbb országban a lakásárak emelkedése a lakáshitel-állományok növekedését is maga után vonta. Magyarország ráadásul kiemelkedik az európai országok közül, hiszen a közel 10%-os lakáshitelállomány-növekedés mellett az éves lakásár-dinamika reál értelemben megközelítette a 12%-ot.

Hasonló lakásár-növekedés volt megfigyelhető Portugáliában és Lettországban is, azonban az ehhez párosuló lakáshitelállomány-növekedés csupán 1-2%-ot tett ki. A magyarhoz hasonló lakáshitel-állomány dinamikához Romániában például nulla közeli ingatlanáremelkedés társult 2019 harmadik negyedévében. Az MNB adatai alapján azon magyarok aránya, akik lakásukat hitelből vásárolják, 50% körüli. Előrejelzésük szerint a reál lakásár-dinamika a kedvezőtlenebb jövedelmi és keresleti folyamatokkal összhangban rövid távon egyszámjegyűre csökkenhet.

Lenne még tér Magyarországon a lakáshitelezésben

A kiemelkedő árdinamika és hitelállomány-növekedés mellett is jelentős tér áll(na) rendelkezésre a lakáshitelezés mélyülésében a magyar gazdaság méretéhez viszonyítva. A GDP-arányos lakáshitelállomány európai átlagban 41,6%, ezzel szemben Magyarországon csupán 7,7%, míg Ausztriában ennek közel négyszerese. Azonban a koronavírus-járvány következtében a bankok többsége szigorított hitelezési feltételein. Az MNB szerint ennek a folyamatnak még nincs vége, és az új hitelkihelyezések 30%-os visszaesését várják 2020-ra.

Saját tulajdon helyett albérlet?

A fentiek miatt hazánkban sokan kényszerülnek rá vagy élethelyzetükből adódóan önként választják ingatlanvásárlás helyett az albérletet. Azonban nemzetközi összehasonlításban itt is szomorú kép tárul elénk. A bérleti díjakon felül fennmaradó jövedelem alapján sereghajtónak számít a magyar főváros. Az albérletárakat tekintve pedig Budapest a hatodik legdrágább a vizsgált fővárosok közül, míg Bécs a legolcsóbb.

Egyre többen mamahotelben

Tehát saját ingatlant vásárolni jövedelem-arányosan drága és egyre nehezebb, míg lakást bérelni szintén költséges. Nem csoda, hogy néhány év stagnálás után jelentősen nőtt azon fiatalok aránya, akik felnőtt korukban is szüleikkel laknak. Az Eurostat 2018-as adatai alapján a 25 és 34 év közötti magyarok 42,2 százaléka él a szüleivel közös háztartásban, ami nagyjából másfélszerese az uniós átlagnak. Ezzel szemben például Ausztriában ez az arány lényegesen kevesebb: 19 százalék.

Elkerülhető a lakhatási válság? Néhány városban már tettek erősen szabályozott lépéseket erre vonatkozóan

A még mindig a családi fészekben élő fiatalok magas arányát legtöbbször a 2008-as gazdasági válság hatásaként szokták emlegetni, hiszen ekkor sokan visszaköltöztek, vagy nem tudtak elköltözni otthonról. A recessziót követően pedig az emelkedő ingatlanárak szabtak gátat a fiatalok otthonteremtésének, amely számos európai országban lakhatási válságot okozott.

Vajon ez vár ránk a koronavírus-járvány után is? Leilani Farha, az ENSZ lakhatásügyi különleges jelentéstevője szerint, ha a városok okosan bánnak erőforrásaikkal, ez elkerülhető. Szerinte „egy út lehet az állami vagy önkormányzati elővásárlási jog érvényesítése minden piacra kerülő ingatlan esetében”. Véleménye szerint ezzel megfizethetőbbé, biztosabbá válna a lakhatás, sőt ezzel a városok bérlakásállománya is visszaépülhetne. Bécsben egy tradicionális, szabályozott bérlakásszektor működik: a lakások közel egyharmada önkormányzati tulajdonú, valamint a bérházépítési programok által a magáncégek és a város is kordában tudják tartani az albérletárakat. Berlinben az elmúlt 10 évben duplájára emelkedtek az új albérletek árai, ezért 2020-tól például 5 évre befagyasztják a bérleti díjakat.

Ha a koronavírus-járvány lakhatási válságot nem is eredményezett Magyarországon, mindenképpen nehezítette a veszélyhelyzet ideje alatt a saját lakáshoz jutást, és még néhány évig biztosan érezteti negatív hatását. A bérleti díjak a rövid távú szálláshely-szolgáltatások kiesésével ugyan átmenetileg visszaestek, ennek hosszútávú fennmaradása azonban bizonytalan. A távoli jövőben viszont – tekintve, hogy Magyarország számos esetben etalonként kezeli Ausztriát – vélhetően könnyebbé válik az álomotthon megteremtése Budapesten is.