Barnuló álomotthonok, építőipari lehetőségek: lakáspiaci trendek a rozsdaövezeti kedvezmények tükrében

Az elmúlt években töretlen növekedés jellemezte az új lakások piacát. Sok fiatal szeretne saját otthont, amelynek megteremtése azonban a lakásárak növekedésével egyre nehezebben valósítható meg. Eddig talán leginkább a zöldmezős beruházások hajtották a fejlesztéseket, hiszen ahogy Budapesten, úgy rengeteg agglomerációs településen is épültek egykori mezőgazdasági területeket vagy erdőket átalakító lakóparkok, családi házas övezetek.

Az ott élő „őslakosok” esetenként ennek kevésbé örülnek, sokszor betelepülőknek tartják az ilyen helyekre költöző családokat, féltik a környezetük természetes zöld területeit (Svájcban például népszavazást is kezdeményeztek erről). Azonban a zöldmezők száma, mint ahogyan a települések határai is végesek: alternatívát jelenthet a barnamezős területek hasznosítása.

A barnamező alulhasznosított, használaton kívüli, leromlott fizikai állapotú, esetenként talajszennyezéssel terhelt egykori ipari, gazdasági, vasúti vagy katonai területeket jelent, melyek többsége kedvező településszerkezeti pozícióban van. A szakirodalom legtöbbször szinonimaként használja a barnamező és a rozsdaövezet fogalmát, azonban egyes források rozsdaövezetként azokat a barnamezős területeket jelölik, ahol a felújítást még nem kezdték meg. Az alábbi ábra az 1990 után lezajlott változásokat mutatja Budapesten.

Magyarországon az épített lakások száma a tavalyi év végén évek óta először haladta meg a szakértők szerint a lakásmegújuláshoz szükséges ideális, évi negyvenezer építés időarányos szintjét. Ez azonban főként a 27%-os áfa kifutásának a hatása, a jelenlegi építőipari kilátások és kereslet alapján negyedévente trendszerűen nem tartható ez a szint. 2019-től a kiadott építési engedélyek száma is csökkenő tendenciát mutat: egy év alatt 27%-os visszaesés volt megfigyelhető 2020 első negyedévében, amelynek következtében a kínálat szűkülésére számíthatunk.

2020-ra tehát a korábbi kedvezményes áfakulcs időszaka véget ért, megjelent Magyarországon a koronavírus-járvány, a lakásfejlesztés motorja kifulladni látszik. Azonban 2020. április közepén érkezett a bejelentés, miszerint visszatér a kedvezményes áfa, amely a rozsdaövezetekben épülő új lakások esetében lesz alkalmazható. Az 5 százalékos lakásáfa az érintett területeken az új lakások értékesítésére vagy bérbeadására vonatkozik majd, a részletszabályok azonban még nem ismertek.

Magyarországon közel 12 ezer hektárnyi újjászületésre váró terület van, melynek mintegy negyede a fővárosban található. A Tematikus Fejlesztési Programban számos elszórt barnamezős övezet látható, azonban kiterjedt egységekben főként Csepelen, Dél-Budán, illetve vasúti térségekben fordulnak elő ilyen területek.

Ezeknek a barna foltoknak a hasznosításával a kormányzati szándék szerint több legyet is üthetünk egy csapásra, hiszen önerőből erősödhet meg az építőipar, megvalósulhat a városi „szégyenfoltok” megszüntetése és elérhető árú új lakások épülhetnek, amelyek akár a nem szociális alapú bérlakások kialakításának is helyet adhatnak.

Mindezek azonban az önkormányzatokkal való szoros együttműködést, a területek pontos meghatározását, kategorizálást teszik szükségessé, és megkövetelik a gyors és egyszerű engedélyezési eljárást is. A Magyar Nemzeti Bank szerint az új lakások piacán a lejtmenet két év múlva állhat meg, hiszen a barnamezős övezetekben alkalmazható kedvezményes áfakulcs pozitív hatásai ekkor már érezhetőek lesznek.

Az előrejelzés alapján a tervezett kínálat adott, azonban a nagy kérdés az, hogy mekkora kereslet lesz ezekre az újjáélesztett területeken fekvő ingatlanokra. Budapesten például a Váci úti folyosón évek óta kerülnek felszámolásra azok a területek, amelyek egykor otthont adtak a csavargyárnak vagy éppen az akkumulátorgyárnak, de ezekre a területekre jellemzően kereskedelmi ingatlanok épültek.

A lakáskérdés azonban más. Szép számmal akadhatnak majd olyan potenciális vevők, akik a terület előélete miatt léphetnek vissza esetlegesen egy-egy adás-vételtől, hiszen sokan nem szívesen költöznek például egy egykor erősen talajszennyezett gyárépület helyére. Ezeken a területeken az olcsóbb lakásárak mellett talán még nagyobb szerepe lesz a tereprendezésnek, az összefüggő zöld területek kialakításának, a kivitelezés minőségének, amely számos építőipari vállalkozás számára teremthet lehetőséget a koronavírus-járvány okozta visszaesés után.