Lakáspiaci trendek: otthonteremtés a babaváró hitelek és a CSOK tükrében

A kormányzati intézkedések, a babaváró támogatás és az otthonteremtési kedvezmények sora várja a leendő, többségében első lakásukat kereső fiatalokat. Azonban sok esetben azzal kell szembesülniük, hogy a saját tulajdon megteremtése önerőből rendkívül nehéz és hosszan tartó folyamat. Komoly gondot okoz a lakások megfizethetősége; tekintve, hogy a lakásárak drágulása érdemben meghaladta a jövedelmek emelkedését: Budapesten több, mint 15 évnyi teljes jövedelem szükséges egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Az ingatlanárak emelkedésével egyre nagyobb összegű hitelek felvétele vált szükségessé, melyekhez állami támogatás vagy szülői segítség folytán növekvő arányú önerő párosult. Ez egyre hosszabb távú, viszont a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknek köszönhetően kiszámíthatóbb eladósodást jelent.

Rekordmagas szinten a háztartások lakáscélú hitelállománya

A lakáshitelek állománya 2019. október végén már negyedik hónapja haladta meg a 3500 milliárd forintot, amely 8,8%-os növekedést jelent 2018. októberéhez képest. Az új lakáscélú hitelkihelyezések 303,4 milliárd forintot tettek ki az első 10 hónapban, amely 5,2%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A harmadik negyedévben a babaváró támogatás esetében részben kiszorítási hatás jelentkezett, hiszen az új lakáshitelek 8,3%-kal estek vissza az egy évvel korábbihoz képest. Ez főként az augusztusi hónapnak köszönhető, ami a tavasz óta tartó időszak legalacsonyabb havi folyósítását jelentette. Az új lakáshitelek ~70%-ánál a kamatozás legalább 5 évre fixált, így a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek bevezetését követően szinte teljesen megszűntek az éven belüli, illetve évente változó kamatozású termékek.

Növekvő rendelkezésre álló önerő

A szerződések számának változatlansága mellett emelkedtek az átlagos lakáshitelösszegek, amellyel egyidejűleg az átlagos futamidők is megnövekedtek. Az MNB adatai alapján a futamidőket tekintve 1-1,5 éves növekedés volt az elmúlt két évben, ami jelenleg új lakásnál, építésnél átlagosan 20 év, használt lakásnál átlagosan 18 év. A hiteligénylők nagyobb önerővel rendelkeztek, mint a korábbi negyedévekben, amelyet a bérnövekedés mellett vélhetően a sikeresen felvett babaváró támogatások ingatlanvásárlási célra fordítása is okozott.

Azonban az MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentése alapján a banki tapasztalatok azt mutatják, hogy az önerőpótlás korlátozott mértékben jellemző, viszont a lakáscélok mellett gyakran hitelkiváltásra használják fel a babaváró támogatás összegét. Az MNB és a Portfolio.hu gyűjtése alapján az első négy hónapban 350 milliárd forintot meghaladó szerződést kötöttek a babaváró termékre. Szeptemberben még közel 100 milliárd forintnyi babaváró szerződést kötött a lakosság, amely lényegesen felülmúlta a lakáshitelek 76 milliárd forintos és a személyi kölcsönök közel 52 milliárd forintos összegét is. Azonban az augusztusi rohamot követően csökkent a babaváró támogatás iránti kereslet, a Portfolio.hu adatai alapján októberben már csak 73,3 milliárd forintot folyósítottak a bankok.

A harminc év alatti fiatalok több mint fele él a megelőlegezett CSOK lehetőségével

Az MNB adatai szerint 2016 óta összesen 88 ezer CSOK-szerződést kötöttek 277 milliárd forint értékben. Az otthonteremtési támogatás szerepe 15% körül állandósult a lakáshitelezésben, a felhasználási célok azonban átrendeződtek. A szerződött összegeket tekintve a használt lakások súlya az eddigi ~30%-os szintről az év elején 25%-ra, majd 22%-ra csökkent. A szerződések számát tekintve is kirajzolódik ez a tendencia, amely 60%-ról 56%-ra csökkenést jelent.

A CSOK-igényléseknél megfigyelhető, hogy minél fiatalabb volt az igénylő, annál jellemzőbb a megelőlegezett gyermekvállalás. Míg a 26 és 30 év közöttiek fele, a 21-25 év közöttiek kétharmada vállal előre gyermeket a hitelfelvételhez a Habitat for Humanity Magyarország felmérése szerint.

Szülői segítség nélkül már meg sem oldható az otthonteremtés?

Az Eurostat adatai szerint 2018-ban a 18 és 34 év közötti fiatalok közel kétharmada lakott még a szülői házban, ami jóval magasabb az EU-ban megfigyelhető 48,1%-os átlagnál. A Habitat for Humanity Magyarország felmérése szerint azok a fiatalok, akik számíthatnak családjuk anyagi támogatására, átlagosan egymillió forinttal többet tudnak lakásvásárlásra fordítani. A mai fiatalok többsége azonban kivár. A nagy munkahelyi fluktuáció, az esetleges külföldi munkavállalás lehetősége sok esetben elodázza a letelepedést, családalapítást, saját lakás vásárlását. A szerényebb anyagi helyzetben lévő fiatalok családi segítség és állami támogatások híján azonban nagy ingázások árán a munkahelytől távol tudnak saját ingatlant vásárolni. Mindezek hatása a társadalomra nézve rendkívül összetett, hiszen néhány éven belül többek között demográfiai, szociológiai, infrastrukturális kérdések sora vár majd megválaszolásra.