Mibe fektessem a pénzem? Állampapír vs. épület korszerűsítés.

Az emberek nagy része az energiaköltséget adottságnak tekinti. Kifizeti a villany- és gázszámlát és legfeljebb bosszankodik azon, ha túlságosan magasnak érzi a díjakat. Esetleg a szabályozó hatóságtól várja, hogy a rezsiköltségeket alacsonyan tartsa, vagy csökkentse. Azonban ahogy az augusztus 15-i blogbejegyzésemben (Meddig véd az árszabályozás az energiaárak változásától?) is írtam róla, a szabályozó hatóság sem tudja korlátlanul csökkenteni az energiaárakat és ha a piaci árak tartósan elkezdenek emelkedni, akkor az ellen a hatóság sem tud mit tenni, elkerülhetetlen lesz az áremelés. Viszont mi magunk tudunk tenni annak érdekében, hogy a trendszerű áremelkedés ellen védekezzünk és a rezsiköltségeinket csökkentsük.

Sőt, a rezsiköltséget csökkentő beruházásokra, mint befektetési lehetőségekre is tekinthetünk. Ez fokozottan igaz a jelenlegi, alacsony hozamkörnyezetben. Ha van megtakarításunk, akkor érdemes lehet azt valamilyen megújuló energiatermelő technológiába fektetni. Egy rezsiköltséget csökkentő beruházás adott esetben magasabb profitot tud hozni, mint ha a pénzünket bankbetétben, állampapírban vagy egyéb, alacsony kockázatú befektetésekben tartanánk.

De még mielőtt ebbe belemennénk, foglaljuk össze, hogy egy lakóépület esetében mit is értek rezsiköltség-csökkentő beruházások alatt. A jelenlegi blogbejegyzésben kizárólag az energiafogyasztással összefüggésben lévő rezsiköltségeke fókuszálok. Ennek tükrében a rezsiköltség-csökkentő beruházásoknak alapvetően két nagy kategóriája van. Az épület energiafogyasztását csökkentő beruházások, valamint a megújuló energiaforrásokat hasznosító, energiatermelő beruházások.

Az energiafogyasztás csökkentésére számos lehetőség van. Kicserélhetjük a régi világítótesteket energiatakarékosabbra, például LED-világításra. Ez egyszerűen megvalósítható, alacsony a költsége, de a hatása is csekélyebb. Ennél nagyobb költségekkel jár és ezzel együtt nagyobb hatással bír, ha lecseréljük a régi, energiapazarló háztartási gépeinket energiatakarékosabb berendezésekre. A 15-20 évesnél idősebb fagyasztók, hűtőgépek és mosógépek cseréje néhány év alatt megtérül.

A legnagyobb hatása azonban a falak hőszigetelésének, a nyílászárók cseréjének, valamint a fűtési rendszer korszerűsítésének van; azonban ezek jelentős beruházási költséggel járnak. Akkor sem kell elkeserednünk, ha nem áll rendelkezésre több millió forintunk ahhoz, hogy egy épületfelújítást önerőből finanszírozzunk, ugyanis jelenleg nagyon jó finanszírozási lehetőségek érhetőek el ilyen jellegű beruházásokhoz. Vannak olyan konstrukciók, amelyek támogatást is tartalmaznak és ennek köszönhetően teljesen kamatmentesek. Ezek az MFB 0%-os kamatozású hitelek, melyek Magyarország teljes területén elérhetőek lakóépületek energiahatékonyságának növelése és megújuló energia felhasználás céljából. Lakásonként akár 10 millió forint hitel is felvehető maximum 20 éves futamidőre és egyes esetekben mindössze 10% önrészt kell biztosítani. Ez annyira kedvező konstrukció, hogy gyakran még úgy is érdemesebb ezt igénybe venni, ha egyébként lenne elegendő pénzünk a beruházás megvalósításához.

Nézzünk egy konkrét példát egy lakóépület energiafogyasztásának csökkentésére: ebben egy 100 m2-es családi házat vettünk alapul és ennek a korszerűsítését modelleztük. Kiinduló állapotban a háznak nincsen hőszigetelése, az ajtók és ablakok régiek, a fűtést pedig egy öreg gázkazán biztosítja. A házon egy teljes körű felújítást hajtunk végre, azaz kicseréljük a nyílászárókat, hőszigeteljük a tetőt és a falakat, valamint egy korszerű gázkazánra cseréljük a régi fűtőberendezést. A beruházási költség összesen 4,8 millió Ft.

Ennek hatására az épület energetikai minősítése a kiinduló állapotbeli G kategóriáról C kategóriára emelkedik. Az épület hőigénye a korszerűsítés hatására közel 1/3-ára csökken, ami azt eredményezi, hogy a gázszámlánk is közel ilyen arányban csökken. A példában bemutatott ház esetében a gázszámla a felújítás előtti, kb. évi 390 ezer forintos összegről 130 ezer forintra csökken. Tehát a ház tulajdonosának zsebében marad kb. évi 260 ezer Ft. A kérdés, hogy megéri-e megvalósítani a beruházást és ha igen, akkor milyen finanszírozási konstrukcióval? Ennek kapcsán több esetet is megvizsgáltam.

Először egy olyan esettel számoltam, amikor a beruházást tisztán önerőből valósítjuk meg, tehát a 4,8 millió Ft korszerűsítési költséget a saját megtakarításunkból fizetjük ki. Ebben az esetben az adódik, hogy a beruházás 19 év alatt térül meg. Tehát 19 év kell ahhoz, hogy a gázszámla csökkenéséből adódó évi 260 ezer Ft plusz bevételünk kitermelje a 4,8 millió Ft-os beruházási költségünket. Ez eddig nem tűnik túl jó befektetésnek. Kiszámoltam a belső megtérülési rátát is. A belső megtérülési ráta azt mutatja meg, hogy a teljes futamidő alatt mekkora lenne a befektetés éves átlagos hozama. Ezt azért célszerű kiszámolni, mert ezt könnyen össze lehet hasonlítani a bankbetétek, állampapírok vagy egyéb befektetési lehetőségek hozamával. Amelyiknek magasabb a hozama, értelemszerűen abba célszerű befektetni. Ha tisztán önerőből valósítjuk meg a beruházást, akkor a BMR 0,76% lesz. Ez is azt mutatja, hogy ez nem egy igazán jó befektetés. Még a jelenlegi, alacsony kamatkörnyezetben is pl. állampapír vásárlással ennél magasabb hozamot tudunk elérni.

Épületenergetikai korszerűsítés jövedelmezősége

Az előbbieket látva felmerülhet a kérdés a kedves olvasóban, hogy akkor mégsem éri meg az épület energiahatékonyságát javítani? A válasz az, hogy nem minden esetben. Az előbbi példából az derül ki, hogy a vizsgált épület esetében tisztán önerőből és tisztán pénzügyi szempontok alapján nem éri meg. Viszont, ha igénybe vesszük hozzá a korábban említett MFB 0%-os hitelt, akkor ez változhat.

A következő példában azzal számoltam, hogy a beruházási összeg 90%-át MFB hitelből finanszírozzuk. Ebben az esetben a korábbi 4,8 millió forint helyett csupán 480 ezer forint önerőre van szükségünk. A többit elkölthetjük másra vagy betehetjük bankbetétbe, illetve vehetünk rajta állampapírt és így az is biztosít hozamot. A gázszámlánk ebben az esetben is kb. évi 260 ezer forinttal csökken, viszont évente 216 ezer forint hitelt kell törlesztenünk 20 éven keresztül. A kettő különbsége az évente nálunk maradó plusz jövedelem, ami évi 44 ezer Ft. Ebben a változatban a beruházás megtérülési ideje 19 évről 11 évre csökken, a belső megtérülési ráta pedig 0,76%-ról 6,5%-ra növekszik. Ez már azt jelzi, hogy érdemes megvalósítani a beruházást, ugyanis a jelenlegi hozamkörnyezetben kevés olyan befektetési lehetőség van, ami hasonló kockázati szint mellett ilyen hozamot biztosítana. A kedvező konstrukciónak számító Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) ötéves futamidővel átlagosan 4,95%-os hozamot biztosít a befektetőknek, ami kb. 1,5 százalékponttal alatta van a fentebb számított értéknek.

Ez a példa jól mutatja, hogy mennyire fontos a megfelelő finanszírozási forma kiválasztása. Ugyanaz a beruházás az egyik finanszírozási konstrukcióval észszerűtlennek adódhat, míg egy másik finanszírozási megoldással kiemelkedő hozamot biztosít. Egy további tanulság, hogy nem mindig célszerű tisztán önerőből megvalósítani egy beruházást, még akkor sem, ha van elegendő pénzünk.

Végül azt is megvizsgáltam, hogy az energiaárak változása milyen hatással van a beruházás megtérülésére. A harmadik változat megegyezik az előzővel, azzal az egy kivétellel, hogy itt azt feltételeztem, hogy a gázárak 10%-kal növekednek. Ebben a változatban a megtérülési idő 7 évre csökken, a belső megtérülési ráta pedig 13,3%-ra növekszik. Ha a 13%-os hozamot összehasonlítjuk a jelenlegi betéti kamatokkal, vagy az állampapír hozamokkal, akkor az látszik, hogy ez már nagyon jó befektetésnek számít. Ez a példa tehát arra világít rá, hogy az energiaárak viszonylag kis mértékű, 10%-os növekedése is jelentősen javítja a beruházás profitabilitását és megtérülését.

A fenti számítások kapcsán fontos tisztában lenni azzal, hogy egy épületenergetikai beruházás megtérülése nagyon erősen függ az adott épülettől, ezért mielőtt valaki egy több millió forint összegű épületfelújításba belevág, feltétlenül vizsgálja meg szakember segítségével az adott beruházás gazdasági racionalitását.

Egy későbbi blogbejegyzésben egy háztartási méretű napelemes rendszer kapcsán is készítek egy hasonló esettanulmányt és akkor a napelemes beruházás jövedelmezőségét is összevetheti a kedves olvasó a bankbetétek, az állampapírok vagy akár az épület energiahatékonysági beruházások hozamával.