Stabilan emelkedik a német ingatlanszektor meghatározó szereplőjének árfolyama

A Vonovia a német tőzsde legnagyobb, lakhatási célú ingatlanok kiadásával foglalkozó vállalata. A társaság portfólióját közel 396 ezer ingatlan alkotja. A bevétel és a profit jelentős része az ingatlanok kiadásából származik, de a német albérleti piac nagyon szigorúan szabályozott, így az organikus bevételnövekedés 4,4 százalék körül alakul. A társaság ingatlanportfóliójának üresedési rátája rendkívül alacsony, mindössze 2,4 százalék (így stabil árbevételt és profitot tud évek óta realizálni a társaság), a lakások átlagmérete 63,4 négyzetméter, amely megfelel a német átlagnak. A bérleti díjak emelésénél abban az esetben van nagyobb mozgástér, ha a társaság folyamatosan modernizálja az ingatlanjait. Új bérleti szerződés esetén a bérleti díj maximum 10 százalékkal lehet magasabb a helyi átlag felett, míg a meglévő bérleti szerződések esetén a díjak 3 év alatt maximum 15-20 százalékkal emelkedhetnek. Berlinben pedig 2020-tól 5 évre befagyasztják a bérleti díjakat, ez a szabályozás azonban csak mérsékelten érinti a Vonovia-t.

A növekedés másik forrása a lakásfejlesztés, idénre 1500-2000 lakás fejlesztését tervezi a Vonovia, amelynek 80 százaléka a társaság saját portfólióját fogja gyarapítani, a többit pedig értékesítik. A lakásárak erőteljesen emelkednek Németországban (főként a nagyvárosokban, ahol a társaság ingatlanjainak többsége is található) és a nagyvárosok népességnövekedése folyamatos keresletet jelent a lakások iránt. Az alacsony és közepes jövedelmű háztartásoknál továbbra is a lakásbérlés az egyetlen alternatíva, mert a magas ingatlanárak miatt nincsen lehetőségük a családoknak az ingatlanvásárlásra.

Az ingatlancégek értékelése elsősorban a cash flow-termelő képességük alapján történik, ezért legtöbbször az úgynevezett FFO (Funds From Operations) eredményt szokás figyelembe venni. Ez az amortizáció és ingatlanok értékesítésének hatást is kiszűri, vagyis tisztán azt mutatja, hogy az ingatlanok bérbeadásával mekkora jövedelmet tud realizálni a társaság. Az egy részvényre eső FFO eredmény dinamikusan bővült az utóbbi években (8-15 százalék között évente), a legutóbbi lezárt üzleti évben (2018) 2,06 euró volt. A Bloomberg elemzői konszenzusa szerint 2019-ben további 6,7 százalékkal 2,2 euróra, 2020-ban pedig 8,2%-kal 2,38 euró nőhet részvényenként az FFO eredmény.

A Vonovia árbevétele 2018-ban 3,06 milliárd euró volt, a Bloomberg elemzői konszenzusa alapján idén 4,6 százalékkal 3,2 milliárd euróra bővülhet, 2020-ban pedig további 8,2 százalékkal, 3,47 milliárd euróra nőhet a bevétel. A társaság részvényeit 2013-ban vezették be a tőzsdére; a Vonovia elődjét, a Deutsche Anningtont 2001-ben hozták létre a korábban szövetségi kezelésben lévő, az állami vasúttársasághoz tartozó lakásportfóliók privatizációjával. A részvények árfolyama a 16,2 eurós bevezetést követően meredeken emelkedni kezdett, jelenleg már 46 eurónál jár a kurzus, vagyis majdnem háromszorosára emelkedett az árfolyam. A Vonovia stabilan fizetett osztalékot az elmúlt években, az osztalékhozam pedig eléri a 3,1%-ot.

Az eredeti elemzés megtalálható az alábbi linken: https://www.mkb.hu/elemzesek/reszvenypiaci-elemzesek