Lakáspiaci trendek: kialakulóban a bérlői generáció

A mai magyar lakáspiac hagyományosan tulajdon-orientált, amely helyzet fenntartásában a kormányzati otthonteremtési intézkedéseknek is szerepe volt az elmúlt években. A lakások drágulása miatt azonban – amelyet a jövedelmek emelkedése nem követett hasonló mértékben – a lakások megfizethetősége komoly gondot okoz a fiatalok számára, amely a kivárás vagy akár külföldi munkavállalás felé irányíthatja őket. Azok számára, akik nem tudnak vagy nem akarnak saját tulajdonú ingatlant vásárolni, a szülőkkel való együttlakás, illetve az albérlet jelenthet megoldást. Szabályozott bérlakásszektor azonban – amely a biztonságot, kiszámíthatóságot jelenthetné – a nyugat-európai országokkal ellentétben jelenleg nincs Magyarországon.

Önkormányzati bérlakások – egy letűnt korszak?

Az ezredforduló előtti időszak kedvezményes lakásvásárlási lehetőségeinek köszönhetően az önkormányzati bérlakások aránya 1990 és 2016 között fokozatosan, 19%-ról 1,3%-ra csökkent; érdemben átalakítva ezzel a lakások tulajdonosi szerkezetét. A KSH adatai alapján 2018-ban mintegy 106 ezer önkormányzati tulajdonú lakás volt, melyből Budapesten található mintegy 39 ezer, amely a teljes lakásállomány 5 százalékát sem éri el. A KSH Mikrocenzus Lakáskörülményeket vizsgáló kiadványa szerint 2016-ban a magánlakások közül mintegy 260 ezer ingatlanban bérlők laktak, amely az összes bérleti jogcímen használt lakás 80%-át jelenti. Az önkormányzatok tulajdonában megmaradt lakások jellemzően rossz állapotúak, kis méretűek, alacsony komfortfokozatúak; többségében 1946 előtt épült lakások, amelyek a nagy lélekszámú településeken koncentrálódnak és szerényebb anyagi helyzetben élő bérlői vannak.

Magánbérlakások – kik és miért élnek bérelt lakásban?

A főként Budapestre és nagyvárosokra koncentrálódó albérletek jellemzően kis méretűek (átlagterületük 56nm), melyek minősége elmarad az adott településkategóriára jellemző színvonaltól. A bérlőket tekintve a lakások egyharmadát egyedül veszik ki; a barátokkal, diákokkal, munkatársakkal együtt élők aránya 11%-ot tesz ki, míg a többséget a komplett családok, párkapcsolatban élők jelentik (57%). A KSH Lakbérfelmérése alapján sokan bérelnek lakást családi okok (válás, házasodás, összeköltözés) vagy tanulmányok (pl. kollégiumi férőhelyhiány) miatt, illetve önállósodás következtében; a legnagyobb arányban azonban a munkahely miatt laknak albérletben.

Kialakulóban a magyar bérlői generáció?

A KSH Lakbérfelmérése több élethelyzetet is feltárt, amelyek létjogosultságot teremthetnek az albérletnek. Sokan jelezték például, hogy korábbi devizahiteles lakásuk elvesztése miatt kényszerültek magánlakás bérlésére. Az újabb generáció, az ő gyermekeik pedig a szülők hibájából okulva nagyösszegű hitelfelvétel helyett inkább az albérletet választják. Megjelent azonban egy élethelyzettől független csoport is, akik számára az albérletben élés választott életforma, amely a függetlenséget, a fokozottabb munkahelyi mobilitást biztosítja. Annak ellenére, hogy Magyarországon minden korosztályban még mindig a saját tulajdonon alapuló lakhatás a domináns, megfigyelhető, hogy a fiatalok körében nő a magánbérlakásban élők aránya.

A Habitat for Humanity Magyarország Éves Lakhatási Jelentésének felmérése is rámutat arra, hogy 15 év alatt megháromszorozódott (2015-ben 30%) azon 35 év alattiak aránya, akik bérelt ingatlanban élnek. Sokan közülük kényszerűségből élnek albérletben, akik ugyan szeretnének saját tulajdonú ingatlant, viszont hosszabb távon sincs esélyük lakásvásárlására. 2017-2018-ban az MTA is megvizsgálta a budapesti fiatalok lakáshelyzetét, melyből kiderül, hogy a válaszadók kétharmada csak azért lakik albérletben, mert a saját lakást nem engedheti meg magának. A többség tervezi a lakásvásárlást, de egyáltalán nem biztos, hogy sikerrel járnak, hiszen az ingatlanárak folyamatosan emelkednek. Ők azok, akik akár közép- vagy hosszútávon is bérelt lakásban élnek, ezért számukra különösen fontos lenne a nemzetközi trendeknek megfelelően egy szabályozott bérlakásszektor kialakítása.

Miért drágább Budapesten egy albérlet, mint Ausztriában vagy Németországban?

Bécsben például egy tradicionális, szabályozott bérlakásszektor működik: a lakások közel egyharmada önkormányzati tulajdonú, valamint a bérházépítési programok által a magáncégek és a város is kordában tudják tartani az albérletárakat. Törvényileg szabályozott keretek között a minimum bérlési idő 1 év plusz 3 hónap felmondási idő, valamint szükséges 3-6 havi kaució is az illetékek és egyéb költségek megfizetése mellett. A hosszú távú fizetőképesség biztosítása érdekében a bérlés feltétele a bejelentett teljes munkaidős állás, valamint a nettó munkabér és a bérleti díj aránya is meghatározott.  Berlinben az elmúlt 10 évben duplájára emelkedtek az új albérletek árai (összességében nemzetközi összehasonlításban még így is alacsonynak mondható), ezért erősen szabályozott lépéseket tesznek, 2020-tól például 5 évre befagyasztják a bérleti díjakat.

Szakértők szerint Magyarországon egyelőre elképzelhetetlen egy ilyen jellegű kontroll, hiszen rendkívül kevés nyilvános adat áll rendelkezésre az albérletekről, a bérbeadók részben a szürkezónában vannak. Magyarországon csak becslések vannak a piac tényleges méretét, a kiadott lakások arányát illetően, amely Budapesten 10-13%, országosan pedig 6-9% lehet. Ezzel szemben Nyugat-Európában a bérlakás-piac aránya ennek többszöröse, Berlinben például 80%. A Deloitte 2019 júliusi Property Indexe alapján a budapesti átlagos havi négyzetméterenkénti albérletárakat ugyan a régiós nagyvárosok megelőzik, viszont a magyar főváros számos osztrák és német nagyvárost felülmúl a nominális bérleti díjak tekintetében.

Mindezeket figyelembe véve a magyar bérlakásszektor erősen szociális jellege és a szabályozás hiánya miatt még messze van a nyugat-európai modelltől. A magyar bérlői generáció lakhatásának biztosításában az önkormányzati bérlakások jelenleg nem játszanak jelentős szerepet, a magánbérlet pedig sok bizonytalanságot rejthet számukra. Egyre égetőbb kérdés a megfizethető bérlakásszektor létrehozása akár a meglévő lakásállomány felújításával, akár új lakások építésével; amely a bérlők és a bérbeadók között jelenlévő bizalmatlanságot és kiszámíthatatlanságot is csökkenthetné.