Lakáspiaci trendek: küszöbön a trendforduló?

A kedvező gazdasági és finanszírozási környezet ugyan még támogatja a jelenleg erős lakáspiaci keresletet; de egyes elemzők, illetve különböző sajtóhírek alapján is vegyes képet mutatnak az adatok, amelyek egy esetleges trendforduló árulkodó jelei lehetnek.

A fővárosban kétszer annyit kell dolgoznunk, ha önerőből szeretnénk saját lakást vásárolni

Európai viszonylatban Budapest még mindig drágának mondható a jövedelemarányos lakásárakat tekintve, hiszen a magyar főváros a legdinamikusabb növekedést mutatva a 6. legdrágább Európában, és a régiót tekintve is csak Prága előzi meg. Egy fővárosi háztartás számára az európai átlag feletti, kb. 15 évnyi teljes jövedelem szükséges , hogy egy 90 négyzetméteres ingatlant megvásároljon. A fiatalok számára is komoly gondot okoz a budapesti lakások megfizethetősége, hiszen a lakásárak drágulása érdemben meghaladta a jövedelmek emelkedését.

Az MNB adatai alapján a 30 évnél fiatalabbak jellemzően Budapest belső kerületeiben vásárolnak, feltehetően a munkába járáshoz szükséges idő minimalizálása, az ingázás csökkentése érdekében. Míg vidéken ugyanezen korosztály számára átlagosan 7,1 évnyi teljes fizetés szükséges egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához, addig Budapesten ez 15,4 évnyi jövedelmet jelent a jellemzően első lakásukat kereső fiataloknak.

Vidéken egyre inkább otthonteremtés, Budapesten még a befektetés dominál

A tranzakciókat tekintve a nyári megtorpanást követően kisebb lendületet vett a piac, hiszen újra 13 ezer feletti tranzakciót becsült a Duna House 2019 szeptemberében (+12% augusztushoz képest). Főként a vidékre kibővített CSOK-nak köszönhetően a községek aránya a használt-lakáspiaci forgalomból rekord magas, 30% közeli szinten áll, mellyel tovább nyílt az olló a főváros és vidék között. Vidéken a tranzakciók többsége a nagyobb ingatlanba költözés miatt valósult meg, de nagy arányban vannak az első lakást vásárlók is. Az MNB adatai alapján a befektetési céllal vásárlók súlya továbbra is magas, viszont egyebek mellett a MÁP+ hatására Budapesten a korábbi 53%-os csúcsról 40%-ra csökkent.

Fajlagos új lakásárak: milliós budai négyzetméterárak és a községek felemelkedése

Az előzetes adatok alapján az ingatlanárak növekedése ugyan megállt, illetve növekedési üteme csökkent, viszont 2019 első félévében az átlagos négyzetméterárakat tekintve átlagosan 9%-os növekedés volt megfigyelhető a KSH adatai szerint (2018. évhez viszonyítva). Budán a tranzakciók negyede már 900 ezer forintos négyzetméteráron zajlott, sőt a Duna House szerint Budapesten már öt kerületben is meghaladta az 1 millió forintot az új építésű lakások fajlagos ára.

Ezzel egyidejűleg megfigyelhető a kisebb lakások előtérbe kerülése, hiszen a korábbinál jóval nagyobb arányban jelentek meg a piacon a 40 négyzetméter alatti ingatlanok. Vélhetően a falusi CSOK-nak köszönhetően a községekben kiugróan magas, 29%-os négyzetméterár-növekedés volt megfigyelhető 2019 első félévében a KSH adatai alapján, amely az új lakások fajlagos árát tekintve a városok szintjére emelte a kisebb településeket.

Szigorodó feltételek mellett dráguló kivitelezés, csúszásokkal teli csökkenő új kínálat

Az Európai Bizottság által rendszeresen közzétett felmérés alapján az építési vállalkozók körében továbbra is a munkaerő szűkössége a legsúlyosabb termelést hátráltató tényező, míg az alapanyag-hiány érdemben mérséklődött. A finanszírozás már viszonylag kevés cég számára jelent problémát A vállalkozások aránya az új lakás-építésekben idén enyhén mérséklődött, amely azonban az MNB adatai alapján még mindig magas, 49,2%. Jövő év végétől azonban energetikai szempontból szigorúbb követelményeknek kell megfelelniük az új építésű lakásoknak, amely drágítani fogja a beruházásokat.

Az 5%-ról 27%-ra visszaemelkedő ÁFA-kulcs, az erős költségnyomás és a szűkös kapacitások azonban korlátozzák a megnövekedett kereslet miatt a kínálat megfelelő bővülését: a tényszámok a szakértők szerint ideális évi 40 ezer építéstől továbbra is elmaradnak majd. Az elmúlt két év építési engedélyeiben szereplő lakások kevesebb, mint fele épült meg ténylegesen. A fővárosi új lakáskínálat is erőteljes csökkenést mutat, hiszen nyáron mindössze 800 lakás értékesítése kezdődött el, ami 72%-kal kevesebb, mint amennyinek az értékesítése tavasszal indult. Elemzők szerint azonban nem kell tartanunk a piac hirtelen bezuhanásától 2020-ban, hiszen a csúszások kisimítják majd a kínálatot: az Eltinga adatai alapján jelenleg minden negyedik lakás befejezése legalább egy éves késésben van.

Nem kapkodjuk el a vásárlást, és újra teret kap az alkudozás

Egy lakás átlagos értékesítési ideje az elmúlt negyedévben 1,6-3,8 hónapra emelkedett az MNB adatai szerint, valamint ismét erőteljesebben van jelen a piacon az alku, melynek mértéke átlagosan 2,8-4%-ra tehető. Sok esetben a kezdeti magas irányárat maga az eladó viszi lejjebb a csökkenő megkeresések miatt, majd az adás-vétel utolsó fázisában is még belemegy további árengedményekbe. Árulkodó jelek ezek a jövőre vonatkozóan, hiszen az alku mértékének újbóli emelkedése az eladók pozíciójának esetleges romlását jelezheti, ami a kereslet kismértékű csökkenésére utalhat.