Elképesztő tempó a lakásárak emelkedésében – avagy egyre inkább futunk a pénzünk után

Akár két és fél millió forint egy négyzetméternyi új lakásért?

Két és fél millió forint nagyon sok embernek rengeteg pénzt jelent. Bár az infláció száguldását, az építőanyagok drágulását, az elszálló energiaárakat és a stagnáló CSOK-összegeket szemlélve – még az új Zöld Otthon Programot és minden egyéb otthonteremtési támogatást figyelembe véve is – sajnos egyre kevesebbet ér. Sőt, ha belegondolunk, egy négyzetméternyi terület nagyjából a home office munkaállomásunk területét, vagy egy zuhanytálcányi, esetleg egy fotelnyi helyet jelent. Az tény, hogy ez nem az átlagos ár, de egyre több ilyen van a piacon. Ennek apropóján megnéztük, hol, mennyiért tudunk egy új többlakásos épületben fedélt teremteni a fejünk fölé.

A fővárosi új lakás csak a gazdagok kiváltsága?

Az Otthon Centrum Újlakáspiaci körkép kiadványában először 2019 első negyedévre vonatkozóan olvashattuk a döbbenetesen magas, kétmillió forint feletti átlagos négyzetméterárat Budapest V. kerületének új lakásaira. A második legdrágább kerület akkor a XII. kerület volt közel 1,6 millió forintos fajlagos kínálati árral, míg a legolcsóbb a XXIII. kerület volt a fél milliót alulról súroló négyzetméterárával.

Mára ez úgy néz ki, hogy az átlagár 200 ezer forinttal nőtt Budapesten négyzetméterenként, viszont jelentősen nőtt a nagyon drága kerületek aránya is. A XII. kerület lett a legdrágább, közel 2,5 millió forintos négyzetméterár mellett. Ezt követi az V. kerület a 2 millió forintot meghaladó, alig változó fajlagos árával, míg a legolcsóbb továbbra is a XXIII. kerület, a négyzetméterenkénti 708 ezer forinttal.

Kettőt fizet, egyet kap?

Milyen árkülönbséget jelent ez az elmúlt két és fél év alapján egy átlagos, 60 négyzetméteres budapesti új lakás esetén? Eltekintve attól, hogy a lakásvásárlást milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanáron kívül: Hegyvidéken több, mint 53 millió forinttal többet kell fizetni egy átlagos új lakásért, mint két és fél évvel ezelőtt. Ebből a különbözetből akár még egy soroksári, hasonló méretű új lakást is vásárolhattunk volna mai áron, és a berendezésre is maradt volna pénzünk.

A KSH legfrissebb, 2021 I. negyedéves adatai alapján Budapesten egy átlagos új lakás 46 millió forintba került, amelyhez 815 ezer forintos átlagos négyzetméterár társul – ez nagyjából 50-60 négyzetméteres átlagos lakásméretet jelent. Ezek az árak azonban a KSH megjegyzése alapján a tényleges átadások alapján számítottak, nem feltétlenül tükrözik az adott időszakra jellemző kínálati árakat. Tehát ha a tényleges tranzakciós árak lekövetik a ma látható kínálati árakat, akkor ezek a számok a következő negyedévekben tovább emelkedhetnek.

De mi a helyzet a fővároson kívül?

A KSH legfrissebb statisztikája ugyan 2021 II. negyedéves, de itt még alacsony az adatok feldolgozottsági szintje, így a 2021 I. negyedéves, még szintén előzetes adatok alapján számoltunk. Ez alapján az országos átlag az új többlakásos épületeknél 639 ezer forint volt, amely 26 százalékos emelkedést jelent 2019 I. negyedévhez képest. Az eddig feldolgozott tranzakciók alacsony száma miatt sajnos nem láthatunk aktuális KSH négyzetméterárakat Pest megyére, a Dél-Alföldre és Észak-Magyarországra sem.

A fennmaradó négy területi egység közül a Dél-Dunántúlon a legdrágábbak a többlakásos épületek új lakásai (vélhetően a Balaton déli partjának túlárazott új lakásai miatt), itt 738 ezer forintba (+52,5%), míg a Közép-Dunántúlon 529 ezer forintba (+15%) kerül egy négyzetméter. A Nyugat-Dunántúlon és az Észak-Alföldön nagyjából ugyanazon a fajlagos 505-506 ezer forintos áron juthatunk új lakáshoz, bár ez utóbbi területen a növekedés sokkal nagyobb volt (+40%). Ez a változás a fővárosi séma alapján az alábbiak szerint néz ki egy átlagos, 60 négyzetméteres új lakás esetében:

Kell-e aggódnunk a lakások túlértékeltségének kockázatától?

Az MNB 2021. novemberi lakáspiaci jelentéséből is látható, hogy záródni látszik az ár-olló Budapest és vidék között, és a KSH statisztikája alapján is vidéken jelentős drágulást hozott az új lakáspiac. A Dél-Dunántúli piacon egy kisebb vidéki garzon árával kell többet fizetnünk egy 60 négyzetméteres, többlakásos épületben található új lakásért. Az MNB 2021 harmadik negyedévi előzetes számai alapján országos szinten közel 15 százalékkal, míg Budapesten közel 10 százalékkal nőttek az árak éves alapon. Az MNB adatai alapján így a lakásárak túlértékeltségének kockázata a fővárosban enyhén, míg országos átlagban jobban emelkedett az elmúlt negyedévekben, amely rendre mintegy 8, illetve 15 százalékot jelent.

A lakásárak mellett az utóbbi hónapokban a lakáshitelfolyósítások is rekord magasságokba emelkedtek, tehát egyre több lakáscélú hitelt veszünk fel. Ennek oka a KSH adatai alapján azonban nem az, hogy darabszám alapon több hitelt, hanem harmadával nagyobb összeget vesz fel egy átlagos hitelfelvevő, mint a járványt megelőzően. Tehát a lakásár-emelkedések az új hitelezésbe is begyűrűztek. Mindeközben az új lakáskihelyezéseket (is) meghatározó bankközi kamatok nyolc éve nem látott magasságokba emelkedtek, amely a lakáspiaci keresletre visszafogó hatással bírhat, bár ennek dinamikája egyelőre még nehezen becsülhető meg.

Kereslet-vezérelt piac – de hol marad az új lakások kínálata?

2021 első három negyedévében csökkent az új lakások építésének volumene, amely főként a fővárosban éreztette hatását. Az 5 százalékos lakásáfa bevezetése miatt az év elején még a már korábban előkészített új fejlesztések jelentek meg a piacon, de ősszel már megtorpanás volt megfigyelhető Budapesten is. A lakásárak emelkedése nem tudta lekövetni az építőanyagok árának, valamint az építési költségek emelkedését, ezáltal az új fejlesztések esetében a vállalkozások oldalról szűkülő profit marzsról beszélhetünk, amely szűkülő kínálatot is eredményezhet.

A megnövekedett költségekhez a nagyobb fejlesztő cégek jobban tudtak alkalmazkodni, míg a kisebb cégeknek ez komoly gondokat okozott, akár ki is eshettek a piacról, de csúszásokat is eredményezhetett. Bár az ingatlan.com szerint idén akár 25 ezer, az MNB adatai alapján 2021-ben mintegy 20 ezer új lakás átadása várható, amely elmarad az egy évvel korábbitól. Az ingatlan.com optimista becslése szerint, amennyiben a jelenlegi folyamatok továbbra is fennmaradnak a lakáspiacon, kb. 2025-ig elérhetjük az évi 30-35 ezres lakásátadást is.

Tehát amíg a kínálat szűkül, az építési költségek emelkednek és a kereslet is élénk marad, az árak további emelkedésére kell számítanunk. Azért bízzunk benne, hogy az áremelkedések hatására az ominózus két és fél millió forintos négyeztméterár továbbra is ritkaság marad, és ennyi pénzért már nem csak egy zuhanytálcányi, hanem akár egy kádnyi helyet is kaphatunk majd. Várhatóan a gazdaság újraindulásával és az állami támogatásokkal pedig a kisebb a fejlesztők is felzárkózhatnak, és az infláció lassulásával – mérséklődő lakásár-dinamika mellett – újra bővülni tud az új kínálat is 2022-ben.

A cikk szerkesztett formában megjelent 2021. november 29-én a G7 portál Zéróosztó rovatában.