„Itt a farsang, áll a bál…” a lakásárakat tekintve is. Akkor most csökkennek, vagy sem?

Abban az évben, amikor a busójárás is online zajlik, a címben említett kérdésre a választ még inkább a bizonytalanság övezi. Hiszen attól függ, kit kérdezünk; mikor, milyen bázison és melyik szegmensre vonatkozóan.

Megszokhattunk már, hogy a lakáspiaci témájú kormányzati intézkedések, kérdések, elemzések, cikkek nagy érdeklődést keltenek. Hiszen többségünk így vagy úgy, de jelen van a lakáspiacon, mindannyian érintettek vagyunk: mint tulajdonos vagy bérlő, vásárolni vagy eladni készülő, lakásfelújító vagy ingatlanbefektető.

Az ingatlanok ára legalább olyan fontos, mint a tőzsdén az árfolyamok, az infláció vagy hogy mennyit ér ma egy bitcoin. A koronavírus-járvány kirobbanásakor sokan a lakásárak bezuhanását várták, de vajon tényleg bekövetkezett és befolyásol ez bármit is?

Még mindig szeretünk saját lakásban élni

A magyar lakáspiac tradicionálisan tulajdonorientált. A KSH legfrissebb, 2019-es adatai alapján a lakásukat tulajdonosként használók aránya a községekben a legmagasabb: itt 16 emberből 15, míg a fővárosban négyből három ember saját tulajdonú lakásban él. Bár a mutatók értéke az utóbbi évtizedben minimálisan csökkent, mértékük még mindig a döntő többséget jelenti.

A saját tulajdonú lakhatás megteremtésének lehetőségét az elmúlt évek kormányzati otthonteremtési intézkedései is erősítették: 2020 végén is számos, a lakáspiacot és az otthonteremtést kedvezően érintő intézkedés látott napvilágot. A befektetők – főként a külföldiek – ugyan háttérbe szorultak 2020-ban, de a vevők és érdeklődők között a családosok mellett az első lakásukat keresők aránya is jelentős.

Az elmúlt hat évben robbanásszerű lakásár-emelkedés volt megfigyelhető

Néhány hete mi is készítettünk összehasonlító elemzést az Eurostat adatai alapján, amely az EU-27 átlagot tekintve és a magyar adatot nézve is az emelkedő trend irányába mutatnak. Ez alapján az elmúlt hat évben robbanásszerű lakásár-emelkedés volt megfigyelhető, amely 2010 és 2020 harmadik negyedéve között átlagosan 26,8%-os lakásár-növekedést jelentett az unióban.

Az összképhez hozzátartozik, hogy az alacsony bázisról induló országok – mint például Magyarország – látványosabb növekedést tudtak elérni, amely 92,2 százalékos lakásár-emelkedést jelentett 10 éves időtávon. Mégsem látunk jelentős visszaesést az ingatlan adás-vételek számában.

A lakások drágulását a jövedelmek emelkedése nem követte hasonló mértékben

Korábban az ingatlanárak jövedelemhez viszonyított árát is megvizsgáltuk szintén uniós összehasonlításban. Ebből (is) kiderült, hogy az elmúlt évek tendenciája alapján egyre inkább úgy tűnik: a magyar fővárosban élő fiatalok számára jelentős terhet jelent a saját lakás vásárlása.

Az európai fővárosokat összehasonlítva több, mint 17 évnyi teljes jövedelem (nem csak megtakarítás) szükséges egy 75 négyzetméteres lakás vásárlásához. Ez a lakásvásárlási mutató az elmúlt években romlott, hiszen a lakások drágulását a jövedelmek emelkedése nem követte hasonló mértékben. Mindezek ellenére a lakáspiaci tranzakciók nem nagyon akarnak csökkenni.

Nyoma sincs a COVID-válságnak?

A Duna House Barométer legfrissebb adatai alapján aktív kereslettel és erős forgalommal indult a 2021-es év a lakáspiac szempontjából. Mondhatni, nyoma sincs a koronavírus-járványnak; a tavalyi évben bekövetkezett 12%-os tranzakciócsökkenés is főként a tavaszi társadalmi korlátozó intézkedések idejére, illetve kisebb mértékben őszre tehető.

A Duna House Barométer elemzés is alátámasztja, hogy a januártól életbe lépő otthonteremtési intézkedések hatására erősödhet a kereslet. Előrejelzésük szerint 2021-ben a tranzakciók száma a 130-150 ezer közötti sávban fog elhelyezkedni, míg tavaly közel 131 500 adás-vétel jött létre. Az országos árindexet tekintve reál értelemben stagnálás volt 2020-ban, tehát megtört az előző évek meredek áremelkedési trendje 2008. évi bázison.

A KSH és az MNB által közzétett lakásárindexek – bár eltérő az összehasonlítás alapja – 2020-ban összeségében további lassú emelkedést, illetve stagnálást mutatnak, bár egy nagyobb csökkenés utáni visszapattanás megfigyelhető a használt lakások piacán.

2021-ben csökkenni fognak az árak, vagy sem?

A jelenlegi állás szerint az árak jelentősebb csökkenését vagy növekedését nem várják a szakértők. Az áresést egyelőre az otthonteremtési programok és a törlesztési moratórium is féken tartja: ennek lejártát követően a munkájukat elvesztő, ingatlanjukat értékesíteni kényszerülő eladók miatt csökkenhetnek a lakásárak. Az árakat azonban a hosszabb távon fennmaradó home office és az online oktatás is befolyásolhatja lokációtól függően eltérő előjellel: a korábban vonzó belvárosi lakások olcsóbbak, míg az agglomeráció drágább lehet.

Szem előtt tartva, hogy szeretünk saját tulajdonunkban élni – de a körülmények mind inkább változnak körülöttünk – idén a lakásár-mérleg két serpenyőjében a fentiek alapján több minden is nagy súlyt kap: azt azonban még nem lehet pontosan előrejelezni, hogy a mérleg melyik irányba fog billenni és mekkora kilengés után fog megállni.