Lakáspiaci trendek koronavírus idején: előrehozott korrekció vagy trendforduló vár ránk?

Esedékes lenne a régi kis lakás eladása vagy felújítása? Már eladásra került a jelenlegi lakás és újat kellene venni? Érkezik a baba, új lakásunkra várunk; de csúszik a ház átadása? Ezek a hétköznapinak tűnő helyzetek eddig sem voltak egyszerűek, a koronavírus megjelenésével azonban még bonyolultabbak lettek: sőt nehéz élethelyzetek is kialakulhatnak. Bár a járvány hatása az ingatlanpiacra közel sem olyan mértékű, mint a gazdaság egészére nézve, számos ember helyzetét megnehezíti, sok esetben ellehetetleníti.

Bezuhanó tranzakciószám már a járványt megelőzően is

Ugyan a Duna House még pozitívabb forgalmi adatokat becsült tavaly év végére és 2020 elejére, a KSH 2019 harmadik negyedéves adatai alapján a teljes piaci forgalom alakulását a használtlakás-eladások drasztikus visszaesése határozta meg. A 2020 márciusi tranzakciós becslés még nem áll rendelkezésre, de várhatóan erős csökkenést mutat majd. Éves szinten a Duna House még februárban is lényegében a korábbi években tapasztalt, 130-150 ezer ingatlanpiaci tranzakciót várt 2020-ra, amelyet a járvány okozta hatások valószínűleg csökkenteni fognak.

Forrás: KSH és Duna House adatok alapján Danube Capital

Az eddigi információk alapján a járvány alapjaiban rajzolja át az ingatlanpiacot – legalábbis rövid távon mindenképp. Ha több hónapig elhúzódik a járvány, akkor már elég sok vevő felhalmozódhat, aki inkább elhalasztja a vásárlást, illetve ugyanez az eladói oldalon is megtörténhet. Emiatt átmenetileg az árakban és a tranzakciókban is visszaesés várható (az utóbbiban jelentős mértékű).

Ingatlanpiaci szakértők szerint elképzelhető, hogy április-májusban vagy akár a nyári hónapokra teljesen le fog állni a piac, mert a járvány, a várható gazdasági visszaesés nem az az időszak, amikor az emberek lakásokat akarnak venni vagy eladni, kivéve persze azokat, akik szorult szituációban vannak (például egy folyamatban levő válás vagy már lefoglalózott ügylet miatt). Amennyiben több hónapig is eltart a járvány, az akár több ezer tranzakciót is elhalaszthat, de a tranzakciószám nullára esésétől vagy a 2008-as válság mélységeitől vélhetően nem kell tartani.

Egyre távolabb a lakásállomány megújulásához szükséges újlakás számtól

2019-ben több, mint 21 ezer új lakás épült, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. 2019 utolsó negyedévében a használatba vett lakások száma magasabb volt az építési engedélyek (bejelentések) számánál: ez az első ilyen negyedév az elmúlt 5 évben. Az 5 százalékos áfakulccsal való értékesítés lehetősége ösztönözte az átadásokat, viszont a visszaemelkedő áfa csökkentheti az építkezéseket a jövőben. A kevesebb kiadott építési engedély alapján 2020-ban nem csak a tavaly év végi hajrá miatt számíthatunk korrekcióra, hanem hosszabb távon is kevesebb új lakásépítés várható. Szakértők szerint 2021-re 16 ezer új lakás megépülése prognosztizálható, de ez a szám a vírus miatt akár 10 ezerre is csökkenhet, amely már nagyon távol esik a lakásállomány megújításához szükséges évi 40 ezres újlakás-számtól.

Forrás: KSH adatok alapján Danube Capital

Az építkezéseken a koronavírus hatására elsősorban rövid távon felerősödhet az eddigi szakképzett munkaerő-hiány. A jelenleg sok külföldit foglalkoztató nagy építkezések a ki- és beutazási tilalmak miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe. Ugyanakkor az amúgy is kevesebb lakásátadásból munkaerő szabadulhat fel, valamint a válság hatására egyes ágazatokban leállások és tömeges elbocsátások kezdődtek, ami (segéd)munkaerő utánpótlást biztosíthat az építőiparnak. Akadozhat a beszerzés, az anyagok szűkössége miatt tovább drágulhatnak az anyagköltségek is, sok a bizonytalanság. Egy biztos: az új projektekben jelentős csúszások várhatók.

Lassult az árak növekedése, javult az alkupozíció

A 2019 elején mért rendkívül magas áremelkedés után a második negyedévben mérséklődött a használt lakások drágulása, a harmadik negyedéves adatok szerint azonban kismértékben csökkentek az árak a használt lakásoknál. Az új lakások piacán az év eleji áremelkedést további drágulás követte, a legfrissebb adatok azonban trendfordulót vetítenek előre. Az Eltinga szerint például az általános áremelkedés megtorpanására több jel is utal: több projekt akciókat hirdetett a vállalt fizetési ütemezéstől függően az árra, esetleg garázsra vagy konyhabútorra.

Egyre inkább úgy tűnik, hogy a vírus megjelenése Magyarországon előrehozza, illetve felerősíti a magától csak később esedékes korrekciót a piacon. Egyes optimista szakértők szerint nyárra újra megélénkülhet a kereslet; és ha vége a krízisnek, gyorsan magához térhet a piac. A helyzet fokozódásával viszont az egyébként is csökkenő árszínvonal rövid távú további csökkenése egyre reálisabb forgatókönyv. Azonban, mint minden helyzetben, úgy a mostani járvány idején is akadnak olyanok, akik profitálnak a kialakult helyzetből. Kétségkívül javul a vásárlók alkupozíciója, a szerencsésebbek kitűnő alkalmi vételekhez juthatnak, míg a többségnek, az átlagembernek sajnos a kivárás marad.